3.1 維護保養工作主式

　　維護保養工作方式分日常維護保養和定期維護保養二個層次：

　　日常維護保養屬運行操作人員的職責范圍，使用的設備要有專人負責，并嚴格按照操作規程操作使用。其工作內容主要是巡視檢查及調整、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于設德的外觀、功能狀態。

　　定期維護保養工作對于保持設備良好的運轉狀態、延長設備壽命極為重要。其內容包含性能狀態檢查、系統試驗及計劃性檢修，由維修人員在工程技術人員的指導下實施。

　　3.2 日常維護保養、定期維護保養的質量控制

　　日常和定期維護保養均按相關工作規程實施。保養工作按工作性質和區域劃分到人，專職負責。各責任人按規程、計劃做完維護保養工作后在相應圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術人員根據設備管理和維護保養制度分層次、分系統對設備狀況、保養工作質量進行定期和不定期檢查、評議，發現不合格即查找其發生原因，提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養工作質量及效果之檢查評議結果，將作為員工工作業績量化考核的依據。

　　3.3 主要系統定檢工作要點

　　3.3.1 變配電系統：對相零地線端子檢查是否接觸良好，牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常，讀數是否則在正常范圍內，其接線是否牢固，顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。

　　3.3.2 給排水系統：檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度，是否有誤動作。管道是否有滲漏，閥門動作是否靈活、可靠，有無漏水。水泵運行聲音是否正常。

　　3.3.3工空調系統：對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試，對各個電磁閥門進行開、合測試。空調主機運行是否正常，各項參數是否在正常范圍內，冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常，水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養。

　　3.3.4 防雷接地：雷雨季節到來之前，均應對整個系統進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后，也要盡快對系統進行檢查，查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題，立即處理。

　　3.3.5 電梯系統：按電梯安全檢測和保養規范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。

　　3.4 設備維護保養檢修計劃和標準

　　3.4.1 供電設施年度檢修保養計劃（表1）

　　3.4.2 水暖設施年度檢修保養計劃（表2）

　　3.4.3 設備維護保養及實施方案將根據所安裝設備的設計、安裝及運作等實際情況，需待CPM正式接管后根據相應設備逐一制定。

　　4 節能管理

　　在樓宇設備的運行成本中，能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節能計劃、布置日常檢查等工作。

　　節能降耗工作主要有以下幾個方面：

　　4.1 工作內容

　　4.1.1 制定節能工作計劃與有關節能的規章制度。

　　4.1.2 統計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃及計量工作。

　　4.1.3 巡視、檢查和監督能源使用。

　　4.1.4 進行各種形式的節能宣傳，加強節能管理工作。

　　4.1.5 實施節能技術改造，應用先進節能器具，采用切實有效的節能運行技術措施。

　　4.2 組織措施

　　4.2.1 節約用電、節約用水、節約使用一切能源和材料，既是國家的現行政策，也是體現物業管理專業水平的主要內容，全體員工務必十分重視此項工作。

　　4.2.2 加強能源使用的計劃管理，嚴格執行CPM下達的各項指標，工程技術人員應經常掌握能源消耗情況，及時發現和解決出現的問題，在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統計》。

　　4.2.3 能源的使用實行分區域控制的方法。凡需要單獨考核的，都要裝設分水表、分電表及其他計量裝置。

　　4.2.4 控制使用能源的時間，特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。

　　4.2.5 加強設備管理維修，認真節約能源，杜絕浪費水、電的情況。

　　4.3 技術措施

　　4.3.1 配電系統中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切，將功率因數控制在0.95以上。

　　4.3.2 變壓器投入運行的臺數，應根據實際負荷大小進行調整，并使運行中的變壓器的負載系數保持在0.7~0.9之間，以提高變壓器的運行效率。

　　4.3.3 空調采暖系統消耗能源最大。在實際的運行中，應根據實際負荷的變化，確定冷水機組及其配套設備的投入臺數，提高系統運行效率。并且針對不同季節，修改溫度、溫度設定值，以減少能源消耗；合理調整新風比例，以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。

　　4.3.4 照明系統中，使用高效節能燈具，走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設備自動化系統控制照明的開/關，保證人走燈滅，避免浪費。

　　4.3.5 給排水系統：使用節水衛生器具，并且通過樓宇設備自動化系統控制水泵的開/關，防止溢水。加強巡視，防止跑水、漏水。

　　5 技術改造、更新

　　在高層樓宇落成并投入使用后，隨著時間推移，樓宇設備改造工作將逐漸成為工程設備管理中不可缺少的重要內容，其原因主要有以下幾點：

　　a. 設備系統的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術水平等限制，造成系統設備不適應現實需求的情況逐漸顯露，有必要進行改造。

　　b. 設備經過一段時間運行，趨向老化陳舊，通過改裝、改造可改善設備性能，提高耐用性、可靠性，延長設備使用壽命。

　　c. 隨著社會經濟發展水平提高，樓宇服務標準的要求也相應提高，樓宇內部功能發生調整，設備必須改造才能適應需要。

　　設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段：

　　5.1 論證立項

　　選擇改造對象，確定改造目標，根據設備實際情況，結合長遠規劃，考慮現有人力、物力、財力，在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案，主要目標是：

　　5.1.1 擴大設備應用范圍

　　5.1.2 改善設備主要性能指標

　　5.1.3 提高設備工作效率

　　5.1.4 提高設備可靠性和可維修性

　　5.1.5 提高設備安全性能和環保性能

　　5.1.6 降低設備運行能耗

　　5.2 方案設計

　　設備改造成敗及效果如何，關健是設計。設計水平決定了改造的技術經濟效果。根據原有設備缺陷和運行實際需要，盡量采用新技術、新工藝、新材料。充分應用樓宇設備工程技術人員在實踐中積累的經驗，安排好改造施工和運行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機時間，使改造方案切實可行。

　　5.3 組織實施

　　設備改造可單獨進行，也可結合大修理進行。改造結合大修可節省工時、材料、費用，減少停機時間，具有較高的經濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業單位實施，但要注意改造質量控制，加強現場監理，注意指揮協調，精心組織施工，防止意外故障危及運行安全。

　　5.4 整理改造技術資料

　　改造完成時對設備結構、功能、技術參數所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。

　　5.5 驗收移交

　　改造后的設備要辦理驗收手續，經試運行測試各項參數達到改造目標、符合改造設計要求、符合質量標準才算改造完成，才能移交使用單位正式投入使用。

　　5.6 費用來源

　　技術改造、更新的費用來自每年的"維修基金計劃"撥款。

　　6 技術資料的收集、管理、使用

　　技術資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業管理的一個重要組成部分，是機電設備管理、運行、維護的依據，是技術改造和節能運行的基礎，是設備管理必需的條件和保證。

　　6.1 收集設備管理法規政策

　　政府各職能部門頒發的有關政策、法規條例、規程和標準等強制性文件，這些文件具有法律責任，設備管理必須不折不扣貫徹執行。

　　6.2 建立技術檔案

　　各主要設備及設備系統，要有齊全詳細準確的技術檔案：

　　6.2.1 所有設備建立設備卡，一臺設備有一張設備卡片。按系統、設備編號，再按編號逐臺登記。

　　6.2.2 將各設備卡片統一匯集登記，形成設備臺帳。

　　6.2.3 每一臺主要設備均建立技術檔案，記錄設備運行、改造、大修和故障情況，用于指導設備管理的實際工作。

　　6.2.4 大修、改造施工結束、驗收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

　　6.3 做好技術資料收集、管理工作

　　我們將做好以下幾方面的技術資料收集、管理、使用工作：

　　6.3.1 竣工資料

　　6.3.2 運行資料

　　6.3.3 值班記錄

　　6.3.4 大修改造資料

　　6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料

　　6.3.6 設備故障處理資料

　　6.3.7 區內市政設施資料

　　6.3.8 檢查、驗收、年審資料

　　6.3.9 計算機軟件及錄像資料