一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍

　　適用于物業管理處轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、物業經理負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、機電維修部主管負責組織制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并組織、監督該計劃的實施。

　　3、維修管理員具體負責實施水設備設施的維修保養。

　　4、服務中心主管負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定：

　　（1）每年的12月15日之前，由機電維修部主管制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報物業經理審批。

　　（2）制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　　a、給排水設備設施使用的頻度；

　　b、給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　　c、合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。

　　（3）《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　a、維修保養項目及內容；

　　b、備品、備件計劃；

　　c、具體實施維修保養的時間；

　　d、預計費用。

　　2、管理員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、小區內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變頻器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由機電維修部主管負責。

　　4、水泵機組維修保養。維修部管理員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　（1）電動機維修保養：

　　a、用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；

　　b、檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　　c、檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　　d、清潔電動機外殼；

　　e、檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

　　（2）水泵維修保養：

　　a、檢查水泵軸承是否靈活、如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　　b、轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　　c、檢查壓盤根處是否漏水成線，如是應加壓盤根；

　　d、清潔水泵外表；

　　e、如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　（3）檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　（4）檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。管理員每年的5月、11月應對小區內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　（1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　（2）檢查、緊固接線對，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　（3）檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　（4）交流接觸器維修保養：

　　a、消除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

　　b、清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

　　c、清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　d、檢查復位調簧情況；

　　e、擰緊所有緊固件。

　　（5）自耦減壓啟動器維修保養：

　　a、用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　b、外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　（6）熱繼電器維修保養：

　　a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　b、檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　（7）自動空氣開關維修保養：

　　a、用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　b、清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　　c、自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；

　　d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，娟則應將其消除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。

　　（8）中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有應更換型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　（9）信號燈、指示儀表維修保養：

　　a、檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　　b、檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　（10）遠傳壓力表維修保養：

　　a、檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　　b、檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　　c、偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　（1）閘閥維修保養：

　　a、檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　　b、檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新黃油麻油；

　　c、對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　d、對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　（2）止回閥維修保養：

　　a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　　c、檢查止回閥油漆是否脫胎換骨落花流水，如脫落花流水嚴重則應處理后重新油漆。

　　（3）浮球閥維修保養：

　　a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　b、檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　（4）液位控制器維修保養：

　　a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　b、清除壓力室內污物，疏通控制水道；

　　c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　　d、緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　（1）用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　（2）檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　（3）檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　（4）清潔潛水泵、排污泵外殼、如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。

　　（5）檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水示、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管理維修保養（每年10月進行一次）

　　（1）檢查支持托回是否牢固，否則應加強。

　　（2）檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　（3）檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　（4）檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小進，則應由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養表》經主管經理批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由機電維修部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經機電維修部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報物業經理。

　　11、管理員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《

　　維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由維修部主管整理成冊后存檔，保存其為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電維修部主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知服務中心，由服務中心提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件